Latvijas nekustamo īpašumu tirgus izmaiņas un ekspertu prognozes.

Jaunie projekti

Vidējās celtniecības izmaksas 2010. gada sākumā ir 750 EUR par kvadrātmetru, taču reālā tirgus cena ir 1000 EUR par kvadrātmetru – tas nozīmē, ka šis tirgus sektors piedzīvos izaugsmi. Šī vienkāršā matemātika motivē attīstītājus. Daži, kuru „portfelī” ir gruntsgabali, apsver jaunu projektu uzsākšanu vai arī iekonservēto objektu turpināšanu. Tik lētas būvniecības izmaksas kā šobrīd diez vai kādreiz būs,” uzskata „NIRA Fonds” valdes locekle Jevgēnija Markova-Krūmiņa. Companys „NIRA Fonds” Analītiskā nodaļa ir izpētījusi esošo jauno daudzdzīvokļu projektu dzīvokļu piedāvājuma statistiku (ar 20 un vairāk dzīvokļiem) vairākos Rīgas populārajos mikrorajonos. Atklājās, ka lielākā jauno projektu piedāvājuma daļa ir sekundārā piedāvājumā. Piemēram, Purvciemā tikai piecās jaunbūvēs no divdesmit attīstītājs vai bankas, kas ir pārņēmušas objektu, pirmreizējā pārdošanā piedāvā vairāk kā piecus dzīvokļus. Piecpadsmit citos jaunajos projektos tiek piedāvāti vien pāris dzīvokļu katrā projektā, pie kam sekundārajā piedāvājumā. Sekundārajā mājokļu tirgū jauno projektu dzīvokļu cena sniedzas no 1 500 līdz 1 700 eiro kvadrātmetrā, un tā ir augstāka nekā primārā tirgus piedāvājumos. Kā norāda Ober Haus eksperti – 2006. gadā vidējā jauno projektu dzīvokļu cena bija 1880 EUR par kvadrātmetru – tas ir vairāk nekā 2,5 reizes dārgāk nekā patreizējās celtniecības izmaksas, bet dzīvokļi ar pilnu iekšējo apdari, kā redzams, vidēji maksā pat līdz 3250 EUR/m2 un tiek plānots, ka tirgus 2006. gada līmeni var sasniegt pat 3-4 gadu laikā.

Dzīvokļu cenu zemākā un augstākā robeža jaunajos projektos EUR/kvm (2002.-2003.g. USD/kvm); bez apdares

Izmantota SIA „NIRA Fonds” statistika

Investīcijas nekustamajos īpašumos.

Dzīvokļu cenu zemākā un augstākā robeža jaunajos projektos EUR/kvm (2002.-2003.g. USD/kvm); ar apdari
Izmantota SIA „NIRA Fonds” statistika


Companys „NIRA Fonds” rīcībā esošie dati liecina, ka ievērojami ir samazinājusies cenu starpība jaunbūvēm. 2006. gadā par jauniem dzīvokļiem mikrorajonos attīstītāji prasīja no 1 600 līdz 3 100 eiro kvadrātmetrā, tagad - no 1 000 līdz 1 200 eiro kvadrātmetrā.

Ekskluzīvie īpašumi un Rīgas centrs.

Tirgū joprojām ir pieprasījums pēc kvalitatīviem un pat ekskluzīviem īpašumiem, un cena ne vienmēr ir izšķirošais faktors, apgalvo nekustamā īpašuma kompānija Immostate. Ņemot vērā patreizējo tirgus situāciju, nekustamo īpašumu cenas Rīgas centrā pamazām sāk stabilizēties un atsevišķos gadījumos ir vērojams pat pieaugums. Labo dzīvokļu skaitam ir tendence samazināties, tāpēc potenciālie pircēji ir sarosījušies. Tie vairs neesot tikai investori, kuriem īpašuma izvēlē bija svarīgs m2 un cenas attiecības, un iespējamā peļņa procentos.
Tas savukārt nozīmē, ka pašreiz ir vislabākais laiks tieši investoriem iegādāties dzīvokļus vai pat daudzdzīvokļu mājas Rīgas centrā, kas atrodas prestižos rajonos, un kuriem ir liela kopējā platība. Šo īpašumu cenas pieaugums nav pakārtots banku kreditēšanas politikai, jo arvien vairāk dārgus un kvalitatīvus dzīvokļus Rīgas centrā un Vecrīgā izvēlas pirkt bez banku starpniecības
Vidējās dzīvokļu cenas Rīgā 2002.-2009. gads EUR/m2 (2002.g-2003.g USD/m2)
Izmantota SIA „NIRA Fonds” statistika

Biroju telpas

Ir apstājusies biroju cenu lejupslīde. Tirgus ir stabilizējies, ir parādījušās pat vājas izaugsmes pazīmes. Vēl 2009. gada pavasarī un vasarā B klases biroju telpas Vecrīgā un Rīgas centrā varēja sameklēt par 4 eiro kvadrātmetrā, tagad piedāvājumu, kas ir lētāki par 5 eiro kvadrātmetrā, ir ļoti maz. Zemāka cena nozīmēs arī zemāku ēkas klasi.
Vidējās biroju telpu mēneša nomas likmes A un B klases birojiem Rīgas centrā ir no 5 līdz 12 eiro kvadrātmetrā. Tas ir divas reizes zemāk par nomas likmēm, kas bija vērojamas tirgū laikposmā no 2002. līdz 2007. gadam. Stabilitātes skaidrojums ir vienkāršs: sākumā Rīgā nebija piedāvājuma. Augot ekonomikai, bija jāpaaugstinās arī nomas likmēm. Tomēr attīstītāju aktivitātes dēļ tirgū ienāca liels daudzums jaunu biroju telpu. To skaits pārsniedza pieprasījumu, un likmes palika iepriekšējā līmenī. 2010. gada sākumā brīvi ir 25-30% Rīgas biroju platības, un tas atspoguļojās arī nomas likmēs, norāda SIA „NIRA Fonds” eksperti.
Šobrīd ir izdevīgi iegādāties biroju platības, kas atrodas viegli pieejamās un stratēģiski nozīmīgās vietās, kā arī birojus ar augstu pievienoto vērtību – kopējās cenu samazināšanās dēļ arī tie bija pakļauti cenu kritumam gan iznomāšanai, gan pārdošanai, taču iestājoties tirgus stabilizācijai un augšupejai tieši šie īpašumi savu vērtību atgūs visātrāk.

Darījumu statistika.(2010. gada februārī)

Pēc zemajiem janvāra rādītājiem februāra statistika uzrādīja nekustamo īpašumu darījumu skaita pieaugumu. Tikai februāra pirmajās trīs ar pus nedēļās vien (visa mēneša rādītāji kļuva pieejami jau pēc „NIRA Fonds” februāra apskata sagatavošanas) Zemesgrāmatā Rīgā bija reģistrēti 639 nekustamā īpašumu pirkšanas un pārdošanas līgumi. Janvārī tādu bija tikai 405, kas ir pēdējos gados viszemākā darījumu aktivitāte. Jāsaka, šāda notikumu attīstība arī bija gaidāma. Company „NIRA Fonds” jau agrāk brīdināja, ka janvārī iesāktie darījumi ievelkas uz divām un pat trim nedēļām. Tā iemesls ir nepieciešamība pārdevējam iesniegt izziņu par nomaksātu mājokļa nodokli, kas tika ieviests gada sākumā. Labi, ka valsts iestādes šo problēmu atrisināja visai operatīvi, jo tagad uzzināt nodokļa apmēru un to samaksāt var, izmantojot interneta portālu www.epakalpojumi.lv. Pateicoties tam, izziņas saņemšana aizņem tikai divas-trīs dienas.